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加油站租賃經營的10大陷阱

來源: 梁京存網易博客  作者: 梁京存網易博客  更新時間:2014-11-24

長期以來,由于成品油這種商品從原油開采到加入車內作燃料,所經歷的產業鏈長,而且銷售渠道單一,一直被視為石油石化產業的價值終端。同時,政府對成品油實行零售許可制度,特別是汽油被列入化學危險品經營范疇。而且,很長時間內,我國加油站的所有權和經營權都是政府名下的國有企業,在“非傳統行業”進入之前,油站本身只是作為一個經營場所,并沒有表現出它的商品特征。

一切始于競爭,始于上個世紀末年的石油、石化南北分治。從那以后,盡管加油站數量一直在增加,而價格卻從未回頭。因為這些年,賣油賺錢,賣加油站更賺錢!

迄今為止,隨著政府對新建加油加氣站申請條件的逐步放開,加油站“買賣”經歷了兩個實質性階段:一是放開之前。站不值錢,手續值錢。二是放開之后。手續和站都不值錢,位置值錢。

但不論在那個階段,加油站作為商品進入交易,決定其價格的價值因素構成有4個:1、土地、設備及建設費用;2、滿足政府特種商品經營許可,具有獨立法人資格,具備合法經營所有條件;3、位置、商圈所決定的市場潛力。4、投資主體多元化程度。

不需要過多的解釋,業主(經營者)獲取“自營油站”的方式無非有3種:新建、收購和租賃。其它方式,如特許經營、委(受)托經營、合資合作等,經營風險相對較小,不在本次分析范疇。無論采取那種方式自營,效益總是與風險相伴的。實踐中,風險最大的,莫過于加油站的租賃經營。

加油站作為一種特殊的商業地產,在以租賃作為商業運作方式時,合作雙方更多關注的是具有租期長、租金高、經營許可手續變更復雜的特點,如果租賃雙方對相關法律和商業風險考慮不足,就容易在日后引發矛盾,釀成糾紛。在加油站租賃實務中,必須提防以下10大陷阱。

陷阱一:出租主體

特別是正在運營的油站,土地(房屋)所有權、使用權、地上物(房屋、建筑物及設備、設施)、油站經營者(營業執照上的法人代表及前置審批手續顯示的“所有者”)不屬于“一(伙)個人”的現象普遍存在,錯綜復雜。

租賃合同簽訂前除了需要逐一核實各項證書的原件,還要根據油站經營歷史,理順所有資產及油站經營權變化過程,必要時還應到相關機構、利益相關方查詢、核實權屬登記情況或上游合同的真實性。這樣做的主要目的,是為了核實油站的出租方與加油站當前經營權人、資產所有者和土地使用權人的關系。承租方一旦忽視對出租方主體資格的審查,則可能會掉進出租方“合同效力”的陷阱。

對于加油站來說,出租主體的合法性不僅體現在所有者的身份合法性上,還應當包括所租賃資產的物理組成――加油站設施、設計應符合國家現行加油站設計規范和消防安全法規等要求,加油站供水、供電應滿足加油站正常經營的需要;加油站的進出道路、公路開口甲方應保障正常經營的使用。

陷阱二:土地性質

很多加油站之所以不能買賣只能出租,主要局限于土地性質――非國有出讓的集體土地、劃撥土地、甚至是非法占用的耕地。由于歷史的原因,在這些土地上建設并經營至今的油站,雖然幾經“專項整治”,依然延續著歷史,“存在就是合法”的這個命題似乎成了它們存在的理由。與那些“土地證照規范、建設程序合法、 ‘規劃兩證’齊全”的站相比,這些站風險是顯而易見的。

租賃油站最大的法律風險普遍存在于第三方土地使用權糾紛。所涉及的案例包括油站出租方與土地所有者之間關于土地租賃年限、租金支付方式、是否允許轉租、土地使用限制、租賃期間相關稅費的承擔等環節,稍有不慎,就會落入三方糾紛的陷阱。

陷阱三:轉租問題

轉租是包括加油站在內的商業地產租賃中經常遇到的事關雙方切身利益的敏感問題,是指承租者在租賃期間將其承租油站再出租的行為。換言之,即在油站原出租方合同約定或書面同意的情況下,承租者可以充當“二房東”把油站的部分房屋、場地、設施或者油站整體再出租,并從中獲取收益。但如果承租人擅自轉租,則構成違約行為,嚴重的可導原合同解除。即便是合同雙方約定可以有條件轉租,但轉租合同條款若與原合同約定的權利義務不一致,可能會導致更加復雜的合同糾紛。

陷阱四:租期內新增資產

租賃期內,為保持連續經營,如因國家法律法規或政策強制要求需要更新設備、設施的,或加油站的原設備、設施在使用過程中因自然老化或使用不當導致無法繼續使用,應當由誰更新,誰來承擔費用,產權如何界定,合同期滿殘值如何處置等等,不僅在合同談判過程中要想的周到,因為事情復雜,容易觸發糾紛的因素無法窮盡表述,實踐中最好的辦法是“負面清單”模式。

注意,有些資產的新增選擇不一定都是兩廂情愿的。比如承租方想擴大站房面積,改變站房結構,甚至增加加氣設施等,面子上看起來是對承租方“有益無害”,但如果沒有雙方有效的協商一致的證據支持,可能就意味著一場窩心的官司。

陷阱五:租金支付方式

無怪乎“一次付清或分期支付”,“一付多年,多年一付”,或者“一年一付,先付后租(先租后付)”或者“周期遞增”或者先付N年,之后M年一付等等,可以根據雙方意愿友好協商,但陷阱往往就直接埋在伸手拿錢的關鍵環節上。不同資產狀況、位置條件、規劃風險、改造投入等基礎條件的油站,對于租金的支付方式,需要綜合評估風險程度,沒有什么開發工具能取代理性和精明。

在付款租期的計算,也就是租金支付的時點上,如果表述不清,約定不明,可能會落入租金無限期拖延的怪圈。

陷阱六:單方違約

因為政策也好,由于行情也罷,加油站經營者很少能過上風平浪靜的日子,要時會掙個盆滿缽滿,有時會賠個吊蛋凈光,這都會在不同的時段誘發合同雙方主動毀約的沖動。特別是這些年,有些地段加油站的續租價格比起10年前翻了10倍不止,那些已經年長的油站出租方這一輩子最大的愿望就是看到自家的油站租期屆滿。當然,也有些等不及或者不想等的,通過研究合同的“漏洞”,或著算計違約的成本,拿起法律武器,通過協商或訴訟,提前實現了自己的夢想。這期間,有暗中竊喜的,有痛苦一生的,這都源自當初合同雙方違約責任約定的精到和馬虎!

陷阱七:費用承擔

特別是對于出租方,在定期或一次性取得承租方的租金之前和租賃期內,按照合同約定的條款,為達到或滿足油站正常經營的條件(一般是指政府行政許可),應當有自己一方交納和承擔的費稅,如開具租賃費發票需要足額交納的稅額、土地使用稅(收益金)、道路開口費、證照辦理(變更)費用等等,以及由于加油站土地使用、規劃建設、消防距離等先天缺陷有可能遭受的處罰,等等。所有這些,都應該作為油站的租賃成本考慮周全,否則就很可能遇到“入不敷出”的尷尬倒霉。

另外,作為合理避稅的手段,提醒各位加油站業主,對于加油站這樣的不動產租賃,土地和地上房屋的稅率是不一樣的!

陷阱八:權利負擔

在租賃合同簽署前承租人應對租賃物權屬情況進行調查,以確認是否存在權利負擔或瑕疵。例如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的,權屬有爭議的物業就不能進行租賃。除此以外,油站設定了抵押擔保會不會對租賃造成影響呢?《物權法》頒布以后第一百九十條對這個問題做了明確規定“訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。

抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”即物業的租賃關系與抵押關系允許同時存在,但成立時間在先的權利效力大于成立時間在后的效力。

因此,如果地產先抵押,后出租的,業主應該書面告知承租人,承租人也應該通過地產登記查詢主動了解物業權利負擔的相關情況。

雙方還應在租賃合同中明確約定當抵押權實現造成租賃合同解除的,各自應承擔什么責任,善后事宜如何處理等。

陷阱九:優先購買權

合同法第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

此條規定即是對承租人優先購買權的法律保護。

依照上述規定,承租人行使優先購買權,應當具備以下條件:

1.承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止,則承租方不享有此項權利。

2.優先購買權只能在出租人決定出賣租賃油站后享有,并且必須在接到出賣通知后三個月內行使,如雙方無其他約定的話。

3.承租人必須是在同等條件下享有優先購買權。

所謂同等條件,主要是指價格以及價款的給付時間、給付方式等。第三人的出價條件優于承租人時,承租人沒有優先購買權。

從出租人一方說,如果出賣租賃油站而不通知承租人,或者在通知的有效期內不征求承租人的意見即出賣油站,或者當承租人與第三人的出價同等時不把租賃油站賣給承租人,都是侵犯承租人優先購買權的違法行為。

現實中,有的業主因對此法律規定不了解,沒有履行出售前的通知義務,后被承租人起訴到法院要求確認買賣合同無效的情況也時有發生。

陷阱十:經營責任

商業地產出租必然涉及到承租人經營行為合法合規性的問題。

出租方與承租方是兩個獨立的民事主體,承租人在法律允許的范圍內享有租賃物業上自主經營的權利,同時也自主承擔相應的經營風險和法律責任。

有的租賃合同賦予了業主對承租方經營合規性的監督權,包括當承租人出現嚴重違法行為的時候,業主享有可以提前解約,收回房屋的權利。

因此,承租人對此切不可大意,既要遵守法律規定誠信經營,也要注意對自身合法權益的保護。

除了上述這些大的陷阱,在加油站租賃實務中,還存在諸如經營期間站前道路因改道或施工改造等原因導致車流量驟減、合同期滿經營證照變更責任、合同期油站因政府行為遭遇拆遷或不可抗力因素免責、第三方違約導致油站停業等方面的深淺不一、無奇不有的“小坑兒”,稍有不慎,陰溝里翻大船的案例也并不鮮見。

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